Transaksi Jual Beli Rumah Antara Developer dan Konsumen

Rumah merupakan kebutuhan primer setiap manusia. Bukan hanya kebutuhan yang bersifat fisik, seperti tempat bernaung dan sebagainya, tetapi juga merupakan cerminan pribadi pemiliknya. Salah satu pilihan dalam memenuhi kebutuhan papan tersebut adalah dengan membeli rumah dari pihak developer. Namun tentunya sebelum memutuskan untuk membeli, ada beberapa hal yang harus menjadi perhatian calon konsumen, baik yang menyangkut aspek legalitas ataupun aspek teknis lainnya. Apakah lokasi, type dan spesifikasi rumah yang akan dibeli telah cukup maksimal, karena hal tersebut akan menentukan ekskalasi harga untuk tahun-tahun mendatang. Apakah legalitas dan perijinan perumahan (baik legalitas tanah ataupun yang menyangkut legalitas proyek secara umum) telah lengkap, disamping hal tersebut, mengenai bonafiditas dari develepor itu sendiri tentunya harus menjadi sesuatu yang kritikal pula. 
Sebagai gambaran, berikut adalah proses dalam transaksi jual beli rumah antara konsumen dengan Developer:
1. Pada saat konsumen memutuskan untuk membeli rumah. Konsumen akan diminta untuk menandatangani surat tanda bukti pesanan (STBP) sekaligus melakukan pembayaran booking fee yang nantinya akan diperhitungkan sebagai bagian dari pembayaran uang muka. Besarnya STBP tergantung dari kebijakan developer sendiri. Biasanya berkisar antara Rp. 5.000.000 s/d 10.000.000. STBP tersebut merupakan sarana pengikat awal antara konsumen dengan developer yang akan ditindaklanjuti dengan penandatangan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Apabila dalam jangka waktu tertentu (biasanya 2 minggu) tidak dilakukan penandatanganan PPJB maka booking fee yang telah dibayarkan menjadi hangus.
2. Setelah hal tersebut diatas, maka selanjutnya dilakukan penandatanganan PPJB. Dalam PPJB tersebut umumnya diuraikan mengenai objek jual beli, harga, spesifikasi bangunan, hak dan kewajiban masing-masing pihak, cara pembayaran, jangka waktu pembangunan rumah, sanksi bagi konsumen apabila terjadi keterlambatan pembayaran, sanksi bagi developer apabila terjadi keterlambatan pembangunan rumah atau penyerahan rumah, batas waktu pengajuan komplain, dan lain sebagainya. Biasanya isi dari PPJB sudah baku, ditentukan oleh Pihak Developer. Namun bukan harga mati. Apabila terdapat klausul-klausul yang sama sekali tidak dapat diterima dan/atau tidak mungkin dijalankan oleh konsumen, maka dimungkinkan untuk dilakukan perubahan dalam suatu addendum tersendiri tapi merupakan satu kesatuan dengan PPJB dimaksud. (Namun hal tersebut tergantung dari proses negosiasi dengan developernya).
3. Untuk proses selanjutnya, hal ini tergantung dari cara pembayaran yang diambil oleh konsumen. Apakah konsumen akan membayar secara cash, cash bertahap atau melalui KPR. Apabila pembayaran dilakukan secara cash atau cash bertahap, dan pembayaran telah lunas maka akan dilakukan penandatangan Akta Jual Beli (AJB) dihadapan Notaris (yang biasanya) telah ditentukan oleh Developer, lalu diikuti dengan proses balik nama. Adapun mengenai biaya-biaya serta pajak-pajak yang dikeluarkan sehubungan dengan pelaksanaan AJB tersebut tergantung dari apakah harga beli rumah sebagaimana tersebut dalam PPJB sudah termasuk untuk biaya dan pajak atau belum, apabila belum maka biasanya konsumen menanggung biaya AJB dan BBN serta BPHTB, sedangkan PPN ditanggung oleh Developer. Adapun mengenai perhitungan BPHTB untuk Kota Bandung adalah (harga jual - Rp. 20.000.000) x 5 %, sedangkan tarif PPN adalah sebesar 10 % dari harga jual.
4. Sedangkan apabila pembayaran dilakukan melalui KPR, maka hal-hal yang perlu diperhatikan adalah sebagai berikut : 
a. Konsumen mengajukan permohonan KPR. Setelah persyaratan lengkap, Bank akan melakukan verifikasi data konsumen dan appraisal, apabila semua memenuhi persyaratan, maka permohonan akan di approve oleh Bank. Biasanya flapond kredit yang disetujui oleh Bank adalah 60 – 80 % dari nilai harga jual, sedangkan sisanya harus dibayarkan oleh konsumen kepada developer dalam bentuk uang muka.
b. Pada saat kredit akan cair (Bank membayar ke Developer), Para Pihak (terdiri dari konsumen dan suami/istri, pihak Developer dan Bank hadir dihadapan Notaris/ PPAT. Pada saat tersebut akan dilakukan : 
• Penandatangan Akta Jual Beli antara Konsumen dengan Developer 
• Penandatangan Akad kredit antara Konsumen dengan Bank.
• Penandatangan Akta Pembebanan Hak Tanggungan dengan objek jaminan berupa kavling berikut bangunan yang telah di – AJB- kan dan dibalik nama ke atas nama konsumen.
c. Apabila seluruh proses sudah selesai, maka AJB dan sertifikat asli kavling berikut bangunan tersebut disimpan oleh Bank, dan baru akan dikuasai oleh konsumen apabila KPR telah dilunasi oleh konsumen.